NFT и Blockchain на рынке недвижимости

Невзаимозаменяемые токены (NFT) у всех на слуху. Хотя большинство проектов в настоящее время сосредоточены на искусстве или статичных изображениях, потенциал технологии выходит далеко за эти рамки.

Хотя термин «токенизация» широко обсуждается, он остается неопределенным и приобретает различные значения в зависимости от контекста. В контексте недвижимости, токенизация относится либо к представлению единиц или долей в недвижимом активе, либо к использованию уникального, невзаимозаменяемого токена на основе Blockchain, для представления (одного) объекта недвижимости. Если первый вариант использования ориентирован на ликвидность и частичные инвестиции, то второй призван облегчить передачу прав собственности на недвижимость.

Оцифровка корпоративных активов

Такой подход к токенизации недвижимости можно в более общем смысле назвать оцифровкой материальных активов. Основная идея, лежащая в основе оцифровки с помощью NFT, заключается в передаче полного юридического права собственности на уникальный цифровой файл, который, например, может стать объектом недвижимости, представленным цифровым токеном и подчиняющимся правилам транзакции смарт-контракта на основе блокчейна в рамках процесса передачи.

Это может значительно уменьшить многочисленные трения, связанные с транзакциями между сторонами. Сегодня существует множество посредников, от брокеров до адвокатов и нотариусов и земельных кадастров. Эти стороны обычно занимаются получением и систематизацией всей соответствующей информации о собственности. Фрагментарный доступ к этой информации задерживает и усложняет сегодняшние сделки. Оцифрованная информационная инфраструктура, возможна в сочетании с NFT в качестве цифровой опорной точки.

Примеры токенизированных активов в сфере недвижимости

В контексте NFT и недвижимости, особое внимание уделяется цифровому представлению прав собственности, которые сами становятся предметом сделки. Что именно означает токенизация актива недвижимости?

Примером может служить платформа Next Earth. Это цифровая платформа для приобретения земли на базе NFT, где пользователи могут мгновенно покупать и продавать землю. Основная концепция заключается в создании метавселенной, в которой земельные участки будут продаваться как NFT. Эти цифровые участки дадут возможность повысить цены на землю.

Одним словом, они хотят создать экосистему DeFi, которая послужит отправной точкой для знакомства с криптовалютой, с упором на общественную работу по защите окружающей среды.

Опять же, необходимо различать токенизацию как форму альтернативного финансирования, и токенизацию, как создание невзаимозаменяемого цифрового двойника реального актива. Конечно, сочетание этих двух вариантов технически возможно.

Если проект Next Earth является хорошим примером первого, то проект NTFA и британский стартап Mattereum — примеры второго.

Цель Mattereum — обеспечить доверие к физическим активам с помощью NFT. При этом Mattereum стремится преодолеть разрыв между виртуальной и физической экономикой. Для этого они создают уникальные цифровые токены, которые удостоверяют право на физическое владение объектом. Их подход отличается от чисто цифровых NFT тем, что все токены снабжены гарантиями, страхованием и юридической силой, что позволяет создать доверие к торговле физическими объектами (включая недвижимость).

Юридические вопросы в связи с токенизацией объектов недвижимости

При рассмотрении токенизации в качестве инвестиционного инструмента необходима оценка каждого конкретного случая.

Является ли это формой совместного владения? Является ли это обязательным договором? Возникают различные юридические вопросы, такие как споры между бенефициарным и юридическим владельцем (некоторые рассматривают токенизацию как доверительную форму), и другой способ дематериализации прав собственности.

В мире криптовалют часто утверждается, что отсутствие законодательной базы является преимуществом для начинающих провайдеров. Напротив, правоведы все чаще обращают свое внимание на продажу токенов и криптовалют, давая понять, что ITO, ICO и другие деривативы не действуют в правовом вакууме.

Сегодня неясно, как будет выглядеть регулирование. Осталось решить несколько вопросов, включая то, как токенизация будет взаимодействовать с другими, более устоявшимися принципами законодательства о ценных бумагах и недвижимом имуществе. Существует множество финансовых норм, налоговых правил и корпоративных законов, которые необходимо учитывать. Различные органы финансового регулирования высказались по поводу ICO и продажи токенов. Особенно с точки зрения защиты прав потребителей необходимо разработать рамки, ограничивающие правовую неопределенность.С другой стороны, мы можем увидеть множество вариантов использования NFT в контексте недвижимости. Отсутствие официальных прав собственности ограничивает использование недвижимости в качестве залога для доступа к кредитным рынкам. Надежная система прав собственности позволяет размещать громоздкие активы в более доступном формате. Представлением гораздо легче поделиться, мобилизовать или использовать в качестве залога для заключения сделок, чем реальным физическим активом.

Де Сото называет это «фунгибилизацией активов» в своей знаменитой книге «Секрет капитала». По мнению Де Сото, ключевой механизм заключается в том, чтобы отделить жесткое, громоздкое физическое состояние актива, от его экономических характеристик и стоимости. Обычно это делается путем создания представления актива. Создавая взаимозаменяемое представление, актив может легко стать предметом сделки.

Заключение

В этом отношении токенизация, а точнее NFT, не представляет собой ничего нового. Они являются лишь цифровой формой механизма, который существует уже много веков, а именно: создание надежного доказательства права собственности на соответствующий актив, которое может быть использовано для повышения эффективности и простоты вторичных рынков.

Описанная выше инвестиционная форма токенизации является еще одной цифровой и децентрализованной разработкой вторичных рынков. Основополагающий механизм остается тем же: независимо от того, становится ли актив взаимозаменяемым посредством нотариального акта, выписки из земельного кадастра или невзаимозаменяемого токена. Токенизация — это в основном оцифровка существующего процесса.

В этом последнем смысле терминология NFT, возможно, несколько противоречива. Хотя это понятие используется в отличие от взаимозаменяемых токенов или монет, основной механизм, который должен быть достигнут в контексте недвижимости, заключается именно в том, чтобы сделать базовый актив взаимозаменяемым. Таким образом, NFT делает объект недвижимости взаимозаменяемым и цифровым.